L’investissement locatif en loi PINEL en 2024

Les grands principes de la loi PINEL

Accessible à tout contribuable français, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 14% du montant de l’investissement sur 12 ans ou 12% sur 9 ans et 9% sur 6 ans.

Une fois la période d’engagement du dispositif écoulée, l’investisseur peut choisir de conserver le bien en le mettant en location et s’assurer ainsi une rente ou bien de le revendre afin de se constituer un patrimoine. Le dispositif Pinel est donc un bon moyen de préparer sa retraite ou se constituer un patrimoine sur le moyen/long terme.

La loi PINEL est également l’un des rares dispositifs de défiscalisation immobilière accessible sans apport ! L’investissement immobilier est financé par les loyers perçus par le locataire mais également la réduction d’impôt versée par le Centre des Finances Publiques.

Autre avantage, le dispositif PINEL autorise de louer son bien à un ascendant ou descendant, contrairement à la loi Duflot qui le précédait.

Les conditions d’éligibilité au dispositif PINEL

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur devra respecter un certain nombre de conditions durant toute la durée du dispositif :

• être neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• être loué nu pour une durée de 6 ans minimum prolongeable à 9 ans puis 12 ans
• être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du bien
• respecter les normes RT 2012 et prochainement RE 2020
• être situé dans une zone géographique éligible à savoir les Zones A et A Bis. Pour connaître les villes éligibles au Pinel, vous pouvez consulter le zonage géographique mis à disposition sur le site du Ministère de la transition écologique : https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c
• le prix du bien ne doit pas dépasser 5 500 €/m2
• respecter le plafond des loyers. Le Bulletin Officiel des Finances Publique (BOFIP) édite chaque année les nouveaux plafonds de loyer pour chacun des dispositifs d’investissement locatif.
• Respecter un plafond de ressource pour le locataire (revenu net fiscal en N-2).
• Le locataire doit faire du logement sa résidence principale
• ne pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal. La location est néanmoins autorisé à un ascendant ou un descendant.

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

La réduction d’impôt en PINEL

La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location du logement : 14% du montant de l’investissement sur 12 ans, 12% sur 9 ans et 9% sur 6 ans.

Le montant de l’investissement maximum est fixé à 300 000€ par an et par personne, dans la limite de deux acquisitions. Le montant de l’économie d’impôt peut donc aller jusqu’à 42 000€ pour un engagement sur 12 ans (300 000€ x 14%).

Si vous avez déjà réalisé certains investissements, il faudra prendre en compte que la Loi Pinel est soumise au plafond global des niches fiscales fixé à 10 000€ par an.

 

Prenons un exemple concret pour mieux comprendre comment est calculé l’avantage fiscal.

Vous avez acheté un logement neuf à 200 000€

Le montant de la réduction s’élève à 18 000€ sur 6 ans.

200 000€ x 0,09 soit 18 000€

La réduction d’impôt est de 1,50% du montant de l’investissement par an, soit au total 9% sur 6 ans dans notre exemple. Le Centre des Finances Publiques vous versera donc 3 000€ chaque année durant toute la durée du dispositif. Cette somme est versée en deux fois.

 

Récapitulatif des réductions d’impôt dans le cas d’un PINEL :

	1ère à la 6ème année	7ème à la 9ème année	10ème à la 12ème année	TOTAL
Réduction d’impôt	9% soit 1,50%/an	3% soit 1%/an	2% soit 0,67%/an	14% sur 12 ans

 

Les obligations déclaratives en loi PINEL

Comme pour tout investissement locatif générant un avantage fiscal, le dispositif PINEL est soumis à certaines formalités déclaratives.

Un investisseur qui ne respecterait pas ces obligations déclaratives, se verrait requalifier sa réduction d’impôt et devra rembourser les sommes perçues les années précédentes. Alors comment déclarer correctement son investissement locatif en PINEL ?

 

Quand déclarer un PINEL pour la 1ère fois ?

Le propriétaire devra déclarer pour la première fois son investissement, l’année de la DAT (Date d’Achèvement des Travaux). Il devra joindre à sa déclaration d’impôt le formulaire 2044-EB détaillé ci-dessous.

La déclaration d’engagement de location

L’année suivant l’année de livraison du bien, l’investisseur doit réaliser une déclaration d’engagement de location. Celle-ci est réalisée au moment de la déclaration annuelle des revenus en remplissant le formulaire 2044 EB.

La déclaration est réalisée pour la durée initiale choisie (6 ou 9 ans), si la durée du dispositif est prolongée il faudra alors procéder à une prorogation.

La déclaration des revenus fonciers

Chaque année, l’investisseur devra saisir le formulaire 2044 sur les revenus fonciers. Cette déclaration permet de saisir toutes les recettes et les charges déductibles de tous les investissements locatifs. Le résultat obtenu peut être positif, il s’agit alors de revenu foncier. S’il est négatif, on parle de déficit foncier.

Le montant est reporté automatiquement sur le formulaire 2042RICI, la déclaration des revenus.

Dois-je joindre des documents à ma déclaration ?

Vous n’avez pas de documents à joindre à votre déclaration. Néanmoins le Centre des Finances Publiques peut vous réclamer certains justificatifs afin de vérifier que toutes les obligations liées au dispositif Pinel sont respectées. Nous vous conseillons donc de conserver les documents relatifs au locataire : une copie du bail, pièce d’identité du locataire et de l’avis d’imposition du ou des locataire(s) de l’année N-2 précédant la signature du bail… ainsi que les documents relatifs au bien : une copie de la déclaration d’achèvement des travaux, une attestation notariée de propriété et toutes les factures d’aménagement…

 

Pour résumer, lors d’un achat en loi PINEL, vous devez renseigner 3 formulaires :

• la 2044EB : l’engagement de location.
• la 2044 : la déclaration des revenus fonciers.
• la 2042RICI : déclaration annuelle des revenus permettant d’obtenir la réduction Pinel. Anciennement appelée 2042C

 

En faisant appel à notre Cabinet de Gestion de Patrimoine, FIC Patrimoine, pour vos investissements locatifs Pinel, vous déléguez vos déclarations d’impôts. Nos conseillers s’occupent de toutes vos obligations fiscales durant la durée du dispositif.

Comment choisir son bien en PINEL?

Le choix du bien est déterminant pour réussir un bon investissement en loi PINEL. Nombreux sont les investisseurs mécontents ayant acheté des biens sur un secteur géographique et un marché locatif non maîtrisé. C’est pourquoi il est primordial de s’assurer d’un certain nombre de conditions avant de se lancer dans l’achat d’un bien en PINEL.

Depuis 11 ans, FIC Patrimoine conseille ses clients sur la mise en place de dispositifs de défiscalisation immobilière de tous types. Dans le cas du dispositif PINEL, nos experts accompagnent les investisseurs sur toutes les étapes et bien plus encore : audit patrimonial, choix du dispositif et son montage fiscal, financement, gestion locative, déclaration d’impôt et revente du bien.

Quelque soit le dispositif fiscal utilisé, nos conseillers prennent en compte plusieurs critères dans le choix du bien immobilier :

• Emplacement géographique et marché locatif
• Caractéristiques du bien immobilier
• Prix d’achat
• Prix au mètre carré
• Date de livraison et date de défiscalisation effective
• Effort d’épargne
• Capital net
• Economie d’impôt

 

La parfaite connaissance du marché immobilier marseillais et varois permet à nos conseillers de sélectionner les meilleurs biens du marché. De plus, la plupart de nos études et montages fiscaux sont réalisés sans apport financier !

Alors qu’attendez-vous pour investir en toute sérénité en confiant vos projets aux experts du Groupe FIC.