La Location Meublée
La Location Meublée est accessible à tout investisseur ayant fait l’acquisition d’un bien immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien. Les logements peuvent être loués à titre de résidence principale ou en location saisonnière. Dans ces deux cas, la location est considérée comme activité professionnelle et le propriétaire devra déclarer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme cela est le cas pour les locations nues.
La gestion locative d’un bien loué en meublé présente plus de souplesse que la location d’un bien loué vide. La durée du bail est de 1 an contre 3 ans en location nue, ce qui permet au propriétaire de pouvoir récupérer son bien plus facilement. Quant au préavis de départ du logement, il est de 3 mois pour le propriétaire et 1 mois pour le locataire.
En terme de fiscalité, deux statuts co-existent : le meublé professionnel (LMP) et le meublé non professionnel (LMNP).
Mais quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de ces statuts ? Quel régime d’imposition choisir? Quels sont les avantages fiscaux? Quelle est la différence entre le statut LMP et LMNP?
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Créé en 1949, le statut Loueur Meublé Non Professionnel dit “LMNP” est l’une des niches fiscales les plus anciennes. Ce statut est un moyen de développer son patrimoine immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux.
Le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux permettant de ne pas (ou peu) imposer les loyers notamment les premières années. De plus, le statut LMNP n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000€, il peut donc aisément cohabiter avec d’autres types de dispositifs de défiscalisation.
Les conditions à respecter pour louer son bien en LMNP
Pour pouvoir bénéficier du statut Loueur Meublé Non Professionnel, il faudra respecter 3 conditions :
- les recettes issues des loyers doivent être inférieures à 23 000 € par an,
- les recettes ne doivent pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu,
- le bien doit être loué meublé
Si l’une des deux premières conditions n’est pas respectée, le propriétaire est requalifié en Loueur Meublé Professionnel.
Attention, le niveau d’ameublement de l’appartement n’est pas à prendre à la légère car le non-respect de cette condition reviendrait à requalifier la location en nue.
Quelle fiscalité pour le statut LMNP ?
Le contribuable souhaitant profiter du statut LMNP, pour ses investissements locatifs, devra choisir entre deux régimes d’imposition : le régime Micro-BIC ou le régime réel. Certaines conditions déterminent le régime à privilégier, voir à utiliser obligatoirement.
Sachez que vous disposez d’un délai de 15 jours pour déclarer votre statut LMNP à partir du moment où votre bien a été mis en location.
Le régime Micro-BIC
Les loyers perçus en location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.
Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 72 600€, vous êtes soumis de plein droit au régime d’imposition forfaitaire, dit Micro-BIC. II suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les recettes s’entendent du loyer et des charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.
A noter que si vous avez loué en cours d’année, vous devez calculer le seuil comme si vous aviez loué l’année entière. En d’autres termes, vous devez appliquer un prorata temporis.
Le Centre des Finances Publiques applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % et vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d’imposition dépend alors de votre taux marginal d’imposition, c’est-à-dire du montant total de vos revenus.
Attention, corrélativement, vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà, le régime réel est plus attractif.
Le régime Micro-BIC a l’avantage d’être très simple à mettre en place et ne nécessite pas de connaissances en fiscalité, ni l’intervention d’un expert-comptable. Néanmoins, vous pouvez passer à côté d’un avantage fiscal intéressant en faisant ce choix.
Le régime réel
Au-delà de 72 600€ de recettes par an, le régime réel s’applique de plein droit. Pour les recettes inférieures, ce régime est également accessible sous option. Les loyers déclarés seront déduits de leurs charges et amortissements pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.
Les mêmes charges qu’en statut LMP peuvent être déduites des loyers déclarés (voir détails précédemment).
Vous pouvez procéder de la sorte pour toutes vos locations meublées. Précisons que le déficit d’une location s’impute sur le bénéfice d’une autre pour aboutir à un résultat global pour toutes vos locations meublées.
En cas de bénéfice, celui-ci sera ajouté à vos autres revenus et soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition.
Le déficit est, quant à lui, reportable. Cela signifie qu’il peut être reporté sur les revenus des années suivantes et donc déduit des bénéfices ultérieurs, et ce pendant 9 ans, soit une durée totale de 10 ans.
Attention, le déficit s’impute sur les revenus des années suivantes provenant des locations meublées, et non sur le revenu global.
Les obligations légales liées au régime réel
Le régime réel est nécessairement moins simple que le micro-BIC puisque il faudra tenir une comptabilité. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.
Ces opérations doivent être visées chaque année par un expert comptable, ce qui a donc un coût également à prendre en compte.
Une taxe supplémentaire : la Cotisation Foncière des Entreprises
En plus des obligations comptables, dans le cas du régime réel vous êtes redevables de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Le montant de cette taxe est forfaitaire et propre à chaque ville.
A titre d’exemple, à Marseille son montant est de 200 à 500€ et ce que quelque soit le nombre de biens que l’on possède dans cette même ville. Si vous avez 3 biens en location meublée à Marseille, vous ne paierez qu’une seule fois la CFE.
Pour tout savoir sur la location meublée, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine.
Les avantages
Simplicité
Loyers pas/peu imposables
Gestion locative simplifiée
Bonne rentabilité
LMNP et Censi-Bouvard
Le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard sont cumulables. Pour pouvoir en bénéficier, l’investisseur devra respecter les conditions liées au statut LMNP exposées précédemment mais également des règles inhérentes à la loi de défiscalisation Censi-Bouvard.
En plus d’être loué meublés, les logements doivent être situés dans des résidences neuves dites de services telles que :
- les résidences étudiantes
- les maisons de retraite (EHPAD, USLD…)
- les résidences pour séniors
- les résidences accueillant une clientèle d’affaires
Pour les résidences étudiantes, les résidences pour séniors et clientèle d’affaires, le dispositif Censi Bouvard s’applique si l’établissement (dans lequel se situe le logement) propose au moins 3 des 4 services suivants :
- réception de la clientèle
- entretien et le nettoyage régulier des locaux
- la fourniture de petit déjeuner
- la fourniture de linge de maison
Les investissements réalisés en Censi-Bouvard font partie d’un ensemble immobilier géré par une société d’exploitation professionnelle. Cela implique que vous ne louez pas directement à un locataire mais à l’exploitant via un bail commercial. Le bail doit être signé pour une durée de 9 ans minimum et vous vous engagez à conserver le bien durant toute la période du bail. Autre avantage de ce dispositif, la gestion locative du bien est également prise en charge par l’exploitant.
En résumé, cumuler les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard permet de profiter de nombreux avantages :
- réduction d’impôt de 11% du prix d’achat du bien sur 9 ans plafonné à 300 000 €
- récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien soit 20 % de son montant.
- amortissement des achats d’ameublement et d’équipement supérieurs à 598 €
Mais attention, contrairement au statut LMNP seul, vous ne pouvez pas profiter de l’amortissement du bien. Seule la somme excédant le plafond de 300 000 € peut être amortie, ainsi si vous achetez un bien 400 000€, vous pourrez amortir 100 000€ uniquement.
De plus, pour pouvoir récupérer la TVA, vous devez conserver le bien durant 20 ans minimum ou vous devrez rembourser la TVA perçue.
Le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Comme son nom l’indique, ce statut s’adresse aux propriétaires dont la location de biens en meublés représente leur activité principale. Pour bénéficier de ce statut, l’investisseur doit remplir deux conditions cumulatives :
- les recettes issues des loyers doivent être supérieures à 23 000 € par an
- les recettes représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices non commerciaux)
Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, le loueur est requalifié en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Quel régime fiscal en LMP ?
En fonction de la structure juridique de l’investisseur, les revenus générés par les locations meublées professionnelles doivent être déclarés sous l’un des régimes suivants :
- Si vous avez choisi l’impôt sur le revenu, vous devrez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Si vous avez choisi l’impôt sur les sociétés, vous devrez déclarer vos revenus sur le formulaire n°2065-SD
- Si votre chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 176 200 € pour les meublés classés et 72 600 € pour les meublés non classés, vous dépendez du régime de la micro-entreprise
Le régime réel
Dans les deux premiers cas, vous êtes soumis au régime réel d’imposition, vous pourrez donc déduire un certain nombre de charges à vos revenus (montant des loyers perçus) :
- Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société
- Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation
- Les impôts locaux
- Les frais de gestion et d’assurances
- Les intérêts d’emprunt
- L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
- L’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année.
La déduction des déficits
Une fois ces opérations de déduction effectuées, vous obtenez un résultat positif, un bénéfice, ou bien un résultat négatif, un déficit.
Les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant.
Si vous engagez des charges avant la mise en location, vous pourrez déduire les déficits sur le revenu par tiers lors des 3 premières années de location à raison de 1 tiers par an.
Exonération des plus-values de cession
Lors de la cession d’un bien immobilier, le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus values professionnelles (et non des particuliers) et aux prélèvements sociaux. Selon les règles définies aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il faut distinguer les plus-values à court terme et les plus-values à long terme.
Si le bien est détenu depuis plus de 2 ans les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur le bien et sont imposées à l’impôt sur le revenu. Les plus-values à long terme sont quant à elles imposées au taux de 33,2 (16% + 17,2% de prélèvements sociaux).
L’exonération d’impôt est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des 2 années civiles précédant la cession et si l’activité a commencé il y a au moins 5 ans. L’exonération est partielle dans le cas si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Les avantages du statut Loueur Meublé Professionnel
Pour résumer, lorsque vous êtes au statut Loueur Meublé Professionnel vous profitez de 3 avantages importants :
- imputer les déficits fonciers constatés sur l’ensemble de ses revenus personnels
- bénéficier d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions détaillées précédemment
- le ou les biens ne font pas partie de l’assiette de l’IFI car il s’agit de biens professionnels
Déficit foncier
Exonération des plus-values
Exclus de l’IFI
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Vous l’aurez compris, le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée :
- LMNP : si les revenus générés par les loyers sont inférieurs à 23.000 € et qu’ils ne constituent pas la source principale de revenus du foyer fiscal
- LMP : si les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 € et qu’ils constituent la source principale de revenus du foyer fiscal
Voici un tableau comparatif des statuts LMP et LMNP pour mieux visualiser la différence et les conditions inhérentes à chacun.
| LMP | LMNP | |
| Eligibilité |
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| Fiscalité |
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| Déficit |
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Amortissement |
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| TVA |
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