Le Déficit Foncier
Dans le secteur de l’immobilier, plusieurs moyens peuvent vous permettre de bénéficier de revenus complémentaires ou d’une réduction d’impôt. La plupart de ces solutions ont des conditions bien spécifiques et plus ou moins avantageuses. Le dispositif du Déficit Foncier se montre plutôt avantageux pour de nombreux investisseurs en immobilier. En quoi consiste-t-il ? Quels sont ses avantages et comment en profiter ?
Comment fonctionne le Déficit Foncier ?
Un Déficit Foncier est une situation dans laquelle le propriétaire d’un bien immobilier découvre que les charges liées aux travaux de rénovation et d’entretien sont plus élevées que les loyers qu’il en reçoit. Les propriétaires de bien peuvent alors décider de créer un Déficit Foncier afin de bénéficier des avantages qui vont avec.
En effet, un tel dispositif assure une défiscalisation immobilière à travers une déduction des charges des revenus fonciers. Le Déficit Foncier peut s’imputer du revenu global pour un plafond de 10 700 euros par an. Au cas où il serait supérieur à 10 700 euros l’année, la somme complémentaire peut être reportée sur les revenus fonciers des 10 années qui suivront. S’il n’excède pas 10 700 euros et que le revenu global ne suffit pas à l’absorber, l’excédent est imputé des revenus globaux des six années à venir. Ce dispositif est un moyen efficace pour valoriser son patrimoine en profitant d’une réduction d’impôt en Déficit Foncier.
Les conditions d’application du Déficit Foncier
Deux conditions sont nécessaires pour qu’un propriétaire puisse bénéficier de la défiscalisation en Déficit Foncier. On distingue les conditions inhérentes aux travaux et celles relatives aux biens.
Les conditions relatives aux travaux
Les travaux dont les charges sont destinées à être déduites des revenus fonciers doivent être réglés pendant l’année en cours. Il s’agit entre autres des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien. Les charges liées à l’activité de construction ou d’agrandissement ne sont évidemment pas incluses.
Les conditions relatives au bien
L’actif immobilier doit être loué au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la réalisation du déficit. Pour bénéficier d’un déficit en 2023, il aurait donc fallu le réaliser en 2021 et le louer jusqu’à cette année à travers un régime réel. En effet, il existe deux types de régimes d’imposition des revenus d’investissement locatif : le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier est celui qui est appliqué si les revenus locatifs n’atteignent pas 15 000 euros. Le régime réel est automatiquement appliqué si le revenu locatif est supérieur à 15 000 euros.
Quels sont les avantages fiscaux du Déficit Foncier ?
Sur le plan fiscal, le Déficit Foncier offre les avantages suivants :
- Une défiscalisation du revenu global. Les charges des dernières années de travaux sont déduites du revenu foncier préexistant ou sur le revenu global avec un seuil de 10 700 euros, dont le solde peut s’étaler pendant 10 ans sur les revenus fonciers qui viendront
- Une défiscalisation des intérêts liés aux emprunts. Tous les intérêts liés aux emprunts relatifs à un crédit d’investissement peuvent être déduits des revenus fonciers présents et futurs sur 10 ans. La valeur des intérêts des crédits amortissables diminue chaque année
- Des revenus fonciers nets d’impôts : vous pouvez obtenir des revenus fonciers nets d’impôts et d’autres prélèvements sociaux
- L’imputation inhérente au Déficit Foncier n’est pas concernée par les limites annuelles de 10 000 euros imposées aux systèmes de réduction d’impôt à travers la loi Malraux ou un autre dispositif de défiscalisation immobilière. Elle échappe ainsi au plafond imposé aux niches fiscales.
Déficit reportable
Si le déficit est supérieur à 10 700€, la somme complémentaire est reportée sur 10 ans
Compatibilité
Cumulable avec d’autres dispositifs tel que le PINEL
Hors niches fiscales
Les économies d’impôts générées par le déficit foncier n’entrent pas dans le plafond des niches fiscales.
Quels sont les travaux et les charges déductibles ?
Comme mentionné ci-dessus, les travaux dont les charges sont déductibles sont les travaux de réparation d’entretien et d’amélioration. On entend par dépenses d’amélioration, celles qui consistent à équiper un immeuble afin de le rendre plus confortable et plus adapté aux conditions de la vie moderne. Cela dit, la structure du bien immobilier doit rester intacte. Un habitat peut alors être équipé ou amélioré par un nouveau système de chauffage, des éléments de cuisine ou de salle de bain ou encore d’un ascenseur. Les dépenses de réparation ou d’entretien prennent aussi en compte les remplacements d’équipements nécessaires pour que l’immeuble ne perde pas son apparence initiale.
En plus des dépenses de construction ou d’agrandissement, les dépenses d’amélioration des locaux à usage commercial ou professionnel ne sont pas incluses dans le Déficit Foncier, sauf si elles servent à faciliter l’accessibilité aux personnes handicapés ou à protéger les pièces de l’amiante.
Comment calculer son Déficit Foncier ?
Concrètement, le calcul d’un Déficit Foncier prend en compte un certain nombre d’aspects. Pour commencer, retirez de vos revenus fonciers la valeur de vos charges financières. Un résultat négatif signifierait que votre déficit est déductible de vos revenus fonciers sur les 10 années qui suivront. Si le résultat est positif, alors le déficit est considéré comme issu totalement des autres charges déductibles, hormis les intérêts d’emprunt. Il peut alors être retranché de la somme globale des revenus fonciers selon la limite du plafond (10 700 euros).
Voici un exemple de calcul de déficit pour vous aider à mieux comprendre :
- Un propriétaire X effectue une location non meublée pendant une année T
- les revenus fonciers sont de 2 000 €
- les intérêts d’emprunt s’élèvent à 2 6000€
- le montant des travaux est de 3 400 euros
- Le Déficit Foncier du propriétaire X est alors de 2 000 – (2 600 + 3 400), ce qui fait une valeur de de 4 000 euros
- On peut constater que la valeur des intérêts d’emprunt excède les revenus fonciers à hauteur de 600 euros, ce qui représente bel et bien un déficit
- Le propriétaire X pourra finalement imputer du revenu global imposé 3400 euros comme Déficit Foncier. Les 600 euros restants seront déduits de ses revenus fonciers des 10 prochaines années.
Comment déclarer un Déficit Foncier ?
Pour déclarer un Déficit Foncier, le propriétaire d’un habitat de location non meublé doit renseigner les montants des loyers perçus au formulaire des impôts N°2044. Si le montant du loyer excède 15 000 euros, les charges deviennent alors déductibles. Le formulaire 2044 est à joindre à la déclaration de revenus globale renseignée au formulaire N°2042. L’administration fiscale peut également vous demander des pièces complémentaires telles que des factures ou des photos, en gros, des preuves qui témoignent des montants des charges.
Notre cabinet en gestion de patrimoine accompagne ses clients dans les déclarations à réaliser en cas de Déficit Foncier.
SCPI et Déficit Foncier
L’objectif des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sans pour autant perdre leurs avantages initiaux. La SCPI en elle-même permet entre autres d’avoir un bien immobilier avec un faible investissement et de réduire ses impôts. Pour ce qui est du Déficit Foncier, les SCPI assurent la collecte de fonds auprès des épargnants afin de procéder à des achats de biens immobiliers anciens qui nécessitent souvent des rénovations ou des améliorations avant la mise en location. Pour y souscrire, les investisseurs doivent s’acquitter d’une part des montants de travaux et de la valeur foncière.
Le blocage légal en SCPI Déficit Foncier est de 3 ans au minimum. Elle prend en compte la dernière année durant laquelle a lieu l’imputation des déficits sur le revenu global. Le porteur de parts au sein d’une SCPI Déficit Foncier peut les porter pendant 15 ans. Les immeubles sont alors vendus et la dissolution de la SCPI permet à l’investisseur de profiter de ses revenus immobiliers.