Tout savoir sur la loi Denormandie

Qu'est-ce que c'est que la loi Denormandie ?

Proposée par l’ancien ministre délégué à la Ville et au Logement du même nom et promulguée en 2019, la loi Denormandie s’inscrit dans un cadre de revalorisation immobilière.

Elle a un triple effet. D’abord elle redynamise le secteur de l’immobilier ancien en mettant en place, un cadre fiscal avantageux qui encourage la rénovation des vieux bâtiments et qui permet de soutenir l’investissement locatif. Elle encourage ensuite le plan national de réduction de la consommation énergétique dans les ménages et permet enfin à des millions de personnes en quête de résidence de pouvoir se loger décemment dans de nombreuses communes en France. La loi de finance 2020 a étendu ce dispositif, initialement limité à un nombre restreint de villes, à 245 communes. Elle a également prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2022.

Conditions d'éligibilité à la réduction d'impôts Denormandie

Le dispositif Denormandie est encadré par des règles strictes. Afin de pouvoir réduire ses impôts grâce à ce dispositif de défiscalisation immobilière, il faut pouvoir satisfaire à certaines conditions.

 

Conditions sur le bien immobilier

Les conditions entourant le bien immobilier sont les suivantes.

Le bien immobilier dans lequel on souhaite réaliser son investissement doit être situé dans les communes :

• dont le besoin de réhabilitation du secteur immobilier est important ;
• portant le label « Cœur de ville » du plan national Action cœur de ville (222 communes partout en France) ;
• signataires du traité d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Au total, 245 communes sont concernées sur toute l’étendue du territoire Français contrairement aux dispositifs précédents tels que le dispositif Pinel.

Le bien immobilier, objet de la future location doit être :

• un local transformé en local d’habitation ;
• un ancien logement ayant subi des travaux d’amélioration.

Le bien immobilier doit être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

 

Conditions sur les travaux à réaliser

Des spécificités existent également quant aux travaux à réaliser. De plus, la loi de finances 2020 a défini de nouveaux types de travaux rendant éligible au dispositif. Ainsi, pour réaliser un investissement en Denormandie, les travaux effectués doivent :

• permettre d’améliorer la performance énergétique du bien immobilier de 20 % au moins pour les logements collectifs et de 30 % dans le cas des logements individuels;
• être au nombre de deux parmi l’isolation des combles, le changement de chaudières, l’isolation des murs, le changement de système de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres ;
• assurer la rénovation complète des surfaces habitables ;
• permettre de dégager de nouveaux espaces habitables.

Le montant total des sommes engagées pour effectuer ces travaux sus-cités doit être égal, au minimum à 25 % du montant total investi pour la réhabilitation du bien immobilier.

Aussi, ces travaux doivent être obligatoirement effectués par des artisans reconnus garants de l’environnement (RGE).

Enfin, les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien immobilier.

 

Conditions sur le locataire

La loi Denormandie s’inspire de la loi Cosse en imposant certaines conditions sur la capacité financière du demandeur de logement. Dans un premier temps, le foyer fiscal de ce dernier doit être différent de celui de l’investisseur. Ensuite, ce dernier doit satisfaire à des conditions de revenus modestes préalablement définies selon la zone du logement (A, A bis, B1, B2 ou C).

 

Conditions sur le contrat de bail

Concernant le contrat de bail :

• le logement doit être loué en tant que habitation principale ;
• il doit s’agit d’un logement non-meublé (loué à nu) ;
• un délai maximum de 1 an sépare la rénovation complète de la location effective ;
• le bien immobilier doit être mis en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
• le montant du loyer mensuel est plafonné selon la situation géographique du bien immobilier (A, A bis, B1, B2 ou C) et selon les conditions locales.

Comment calculer le montant total de la réduction d'impôt Denormandie ?

La réduction impôt en loi Denormandie à laquelle prétend l’investisseur dépend de la durée de l’engagement de location du bien immobilier. Cette réduction d’impôt est répartie sur la période totale de bail et varie selon la durée de celle-ci.

• Pour un bien loué pour une période de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 % de la valeur du bien, échelonnée sur les 12 années de location.
• Pour un bien loué pour une période de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 % de la valeur du bien, échelonnée sur les 9 années de location.
• Pour un bien loué pour une période de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % de la valeur du bien, échelonnée sur les 6 années de location.

Toutefois, le dispositif de défiscalisation Denormandie est limité à un investissement maximal de 300 000 € pour l’acquisition du bien immobilier et de 5 500 € pour le prix du mètre carré.

L’investissement loi Denormandie est également limité par le régime de limitation des niches fiscales. Le crédit d’impôt accordé sur une année fiscale ne peut dépasser 10 000 €.

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

• Économie d’impôts jusqu’à 63.000 € sur 12 ans.
• Investissement locatif possible sans apport.
• Zone d’investissement étendue à plus de 245 communes en France.
• Possibilité de louer à ses ascendants ou descendants tant que ceux-ci ne font pas partir du foyer fiscal de l’investisseur.

Aussi, il est possible de déduire de ses revenus globaux et par extension de ses impôts, grâce au déficit foncier, les charges inhérentes à la location de biens immobiliers. Il s’agit notamment les frais d’agence immobilière, les primes d’assurance, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt.

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