Le dispositif Girardin
Investir dans le secteur immobilier nécessite, si l’on souhaite bénéficier des mesures d’incitation fiscale, d’avoir un œil avisé, tant il en existe en France. Focus sur la loi Girardin qui propose un certain nombre de dispositifs de défiscalisation trop mal connus et qui, pourtant, sont particulièrement intéressants pour les investisseurs immobiliers.
La loi Girardin, principe
Tout d’abord, rendons à César ce qui lui appartient. On doit cette loi à Annick Girardin, secrétaire d’Etat puis ministre depuis 2014. Dans son principe et ses objectifs, le dispositif de la loi Girardin qui remplace les lois Pons et Paul, permet aux investisseurs dans le secteur immobilier d’acquérir des biens neufs en Outre-Mer en bénéficiant de réductions d’impôt.
Devant, dans un premier temps, prendre fin le 31 décembre 2017, le dispositif d’investissement Girardin a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2020 dans les DOM et jusqu’au 31 décembre 2025 pour les TOM. Il faut préciser que les îles concernées par ces mesures de défiscalisation Girardin sont la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna.
Ce dispositif concerne toute personne physique dont le domicile fiscal est en France métropolitaine mais aussi dans les départements d’outre-mer. Lorsque l’on y regarde de plus près, ce dispositif de défiscalisation est particulièrement attractif par rapport aux autres mesures existantes car les investisseurs peuvent défiscaliser jusqu’à 50% d’un montant plafonné pour un achat immobilier neuf en outre-mer mais il apparaît complexe quant à sa mise en œuvre. De plus, il s’intéresse à deux domaines, les biens immobiliers destinés aux logements et le secteur industriel.
La loi Girardin pour l’immobilier
Son objectif a été de compenser les carences de l’offre locative dans les DOM-TOM. Un chiffre fut mis en avant. Un besoin de 100.000 logements avait été recensé. C’est pourquoi le gouvernement mit en place le principe d’une réduction d’impôt pour tous achats et toutes constructions d’un logement neuf destiné à la location avec ce critère d’exclusion, leur permis de construire devant avoir été obtenu avant le 31 décembre 2012.
Actuellement, le montant de la réduction d’impôts du dispositif Girardin pour un investissement locatif est de :
- 40 % dans le secteur libre,
- 50 % dans le secteur intermédiaire.
Le dispositif Girardin concerne aussi les logements anciens réhabilités si les travaux visent à lutter contre le risque sismique.
La loi Girardin pour le secteur industriel
Le volet industriel de la loi Girardin s’est donné un objectif de stimuler le développement économique des DOM-TOM par la relance de l’investissement privé afin de tenter de rétablir un équilibre avec la métropole. Ainsi les investisseurs qui interviennent pour financer des biens industriels doivent les mettre en location à des entreprises locales et peuvent alors bénéficier d’un avantage fiscal. Une réduction du montant des impôts de 50% du montant de l’investissement, jusqu’à 60% pour les territoires d’Outre-Mer dans certains secteurs d’activité est proposée. En revanche, il est nécessaire de garder ce bien, dans le cadre de ce dispositif Girardin, donc de ne pas le céder, durant 5 ans, en respectant les engagements pris avec l’entreprise locale bénéficiaire.
Ce dispositif désigné aussi «one shot» donne la possibilité à l’investisseur de récupérer son apport en intégralité la première année par une réduction d’impôt sur les revenus. Il faut préciser que c’est le seul dispositif dans l’arsenal actuel des incitations fiscales en matière d’investissement qui permet cela.
Actualisation de la loi Girardin
Les dispositions de la loi ont fortement évolué depuis sa mise en application et il convient de vérifier les informations à son sujet mises à jour si l’on souhaite qu’elles soient fiables. A ce jour, il faut prendre en compte que, pour les investissements locatifs dans le secteur «libre» soit sans obligation en termes de montant du loyer et des ressources du locataire, les montants de défiscalisation Girardin sont de :
- 30 % lorsque le permis de construire a été délivré avant 2011,
- 22 % lorsque le permis de construire a été délivré en 2011.
A préciser que ces réductions ne concernent plus les logements en secteur libre dont les permis de construire ont été obtenus après le 31 décembre 2011.
Concernant les investissements locatifs dans le secteur « intermédiaire », avec respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, effectués à partir de 2012, les réductions sont de :
- 38 % avec un permis de construire délivré avant 2011,
- 34 % avec un permis de construire délivré en 2011,
- 26 % avec un permis de construire délivré à partir de 2012.
A noter que le dispositif Girardin ne s’applique plus aux logements locatifs en secteur intermédiaire pour les logements avec des permis de construire délivrés après le 31 décembre 2012.
Il faut aussi préciser que ces taux de réductions fiscales peuvent être augmentés de 10 % si cet investissement Girardin a été réalisé dans une Zone Urbaine Sensible (ZUS) et de 4% si l’investissement est lié à la production d’énergies renouvelables, donc des travaux effectués dans le logement.
Secteur du logement social
Afin de booster l’offre en logements du secteur social dans les DOM-TOM, les dispositifs de la loi se sont ouverts à la construction de nouveaux logements. Cela concerne les investissements réalisés entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2017. Pour bénéficier de réductions fiscales, le logement doit avoir été loué à une société d’HLM dans les 6 mois de son achèvement et pour une durée minimale de 5 ans. La disponibilité du logement est alors rendue possible par sa sous-location par la société d’HLM à toute personne dont les revenus sont inférieurs à un plafond précisé par décret.
En outre, ce logement doit être la résidence principale de l’intéressé. Dans ce cas de figure, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 50% du prix de revient de ce logement, déduite des taxes et des subventions publiques ayant pu être perçues. Si ce montant de réduction d’impôts se trouve être supérieur à l’impôt, le solde pourra être reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la cinquième année.
Pourquoi investir sous le régime de la loi Girardin ?
La question peut se poser. Par rapport aux autres dispositifs d’incitation fiscale, on peut remarquer l’importance de la réduction possible des impôts du dispositif Girardin, un montant allant jusqu’à 50%. De plus, ces investissements bénéficient d’une augmentation du plafonnement des niches fiscales, soit un montant de 18 000 euros.
En outre l’investisseur se constitue un patrimoine immobilier dans des conditions extrêmement favorables avec des revenus locatifs réguliers. Un autre argument à mettre en avant, c’est le fait d’être propriétaire de biens immobiliers dans des contrées particulièrement agréables, bien différentes de la grisaille de certaines villes en métropole. Il ne faut pas oublier qu’au-delà des années d’impossibilité de disponibilité du bien, celui-ci peut devenir un logement de vacances à titre personnel, ou proposé pour des locations saisonnières type AirBnB. Pour une retraite au soleil, c’est aussi une solution rêvée !
Les avantages
50% de réduction
Jusqu’à 50% du montant de l’investissement en réduction d’impôt
Niches fiscales
Ce dispositif bénéficie d’une augmentation des niches fiscales à 18 000€
Tourisme
Se constituer un capital immobilier dans un environnement touristique
La loi Girardin, rappel des conditions actuelles
Réaliser un investissement Girardin dans les DOM-TOM semble être un projet rêvé, dans toutes les acceptions du terme, c’est sans doute le cas concernant la profitabilité mais aussi dans la perspective d’y résider un jour. Mais tout rêve a ses contraintes avec des conditions pour y accéder !
Ainsi il ne faut oublier que, pour acquérir un logement outre-marin dans ces conditions favorables, le respect de critères du dispositif Girardin concernant la date de l’achat, d’achèvement des travaux éventuels de rénovation est incontournable.
Pour résumer ceux-ci :
- Acheter ou construire un logement neuf dans une des îles éligibles au dispositif.
- Détenir un permis de construire obtenu avant le 31 décembre 2012.
- S’engager à louer le logement non meublé à titre de résidence principale, pendant au moins 5 ans, poussé à 6 ans pour les investissements effectués dans le secteur intermédiaire,
- Le logement doit être loué dans les 6 mois suivant la date d’achat ou d’achèvement des travaux,
- Respecter des plafonds, ceux des ressources des locataires et de loyers selon la réglementation.
Un dernier paramètre à prendre en considération, c’est l’éloignement. En effet, pour les investisseurs métropolitains, engager un projet à des milliers de kilomètres de distance est un handicap. Cela peut nécessiter de devoir se rendre sur place plusieurs fois, ce qui va engager des frais de voyage et de séjour à comptabiliser dans les charges. Il est néanmoins possible de mandater un intermédiaire sur place mais il faut pouvoir trouver ce tiers de confiance.
Faire sa propre expertise
Eu égard la complexité du marché immobilier métropolitain, les investissements dans les DOM-TOM dans le cadre de la loi Girardin peuvent apparaître comme une possibilité de sortir de l’hexagone, donc des conditions actuelles de son marché immobilier, pour bénéficier d’incitations fiscales particulièrement favorables. Dans ce cas, un investisseur devra prendre son temps pour réaliser une expertise mesurée en intégrant ses capacités d’investissement, le temps qu’il devra s’octroyer pour initier et réaliser son projet avec un bilan financier prévisionnel strict.
Notre cabinet en gestion de patrimoine vous fera part de son expertise dans la mise en place de projets en loi Girardin.