Tout savoir sur la loi Censi-Bouvard

Qu'est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Instauré en 2009, et prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 par la loi de finances 2019, le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux investisseurs réalisant des locations de logements meublés. Ce dispositif exige que les logements satisfassent à certaines normes, notamment qu’ils soient neufs ou remis à neuf. Ainsi, un investissement en immobilier ancien peut être compatible avec Censi Bouvard.

Le dispositif permet également aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à 11 % du prix de revient (hors-taxe et meubles) du bien immobilier. Cette réduction s’étale sur une période de neuf ans et est proportionnelle à l’investissement consenti par le contribuable. Toutefois, le montant total investi dans l’acquisition du bien immobilier est plafonné à 300.000 €.

Un investissement en loi Censi Bouvard permet de ce fait de réduire ses impôts d’un montant maximal de 33.000 €, et ce, sur 9 années consécutives. Sous réserve de remplir certaines conditions, le dispositif Censi Bouvard permet également de récupérer la TVA payée pour l’achat du bien.

Conditions d'éligibilité au dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard est assez bien réglementé. Plusieurs conditions sont requises pour y prétendre (BOI-IR-RICI-220).

Conditions sur le bien immobilier

Concernant le bien immobilier, celui-ci doit être :

• un logement neuf (n’ayant jamais servi, de quelques manières que ce soit)
• un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• un logement achevé depuis au moins 15 ans à la date d’achat et qui a été réhabilité ou rénové
• un logement en cours de réhabilitation

 

Le bien immobilier, décrit plus haut, doit se situer au sein :

• d’une structure sociale ou médico-sociale recevant des personnes du troisième âge ou handicapées ;
• d’un centre de soins autorisé à dispenser sur une longue période, des soins de santé ;
• d’une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD);
• d’une résidence avec services pour étudiant.

 

Depuis le 1er janvier 2017, les investissements dans des résidences de tourisme ne permettent plus de bénéficier du dispositif Censi Bouvard

Conditions sur le bail immobilier

Les conditions à remplir sur le bail immobilier sont au nombre de 4.

• L’investisseur doit s’engager à mettre le bien en location pendant 9 ans au moins.
• L’investisseur doit faire louer le bien 12 mois au maximum après la fin des travaux ou son acquisition.
• Le logement doit être entièrement meublé et loué comme résidence principale.
• L’investisseur ne peut louer le bien à un membre de son foyer fiscal.

Loi Censi-Bouvard et fiscalité

Si les conditions précédentes sont remplies, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts égale à 11 % du prix de revient du bien immobilier.

 

Conditions sur le prix de revient du bien immobilier

Le prix de revient doit être inférieur à 300.000 € HT et est calculé avec :

• si le bien est neuf ou en l’état futur d’achèvement : le prix d’acquisition et les divers frais annexes notamment les honoraires versés au notaire, les diverses commissions, les diverses taxes et les droits d’enregistrement ;
• si le bien a été acquis au titre de logement vieux d’au moins 15 ans et rénové : le prix d’acquisition du bien et le montant des travaux effectués.

Lorsque le prix de revient dépasse la somme de 300.000 € fixée, le surplus n’est pas considéré pour le calcul des avantages fiscaux.

Cumul des avantages fiscaux et impact du régime des niches fiscales

L’investissement en Censi Bouvard peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Girardin, etc. Cependant, le dispositif d’investissement Censi Bouvard reste soumis au plafonnement des niches fiscales. La réduction d’impôts accordée ne peut dépasser 10.000 €.

 

Dépassement d’impôts

Si au cours d’une année fiscale, l’économie d’impôts générée par le dispositif Censi Bouvard est supérieure à l’impôt dont l’investisseur doit s’acquitter, l’excédent est reporté sur l’impôt sur le revenu de l’année suivante. Cela est possible jusqu’à la sixième année inclue.

 

Récupérer la TVA

Autre avantage financier important, le régime Censi Bouvard permet, sous certaines conditions, de récupérer la TVA réglée pendant l’achat du bien immobilier. Ces conditions sont les suivantes :

• au moins 3 services doivent être disponibles dans la résidence au sein de laquelle se situe le logement
• les revenus locatifs perçus par l’investisseur doivent être soumis à la TVA en vigueur sur ces types de revenus
• les revenus locatifs perçus sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
• l’investisseur doit se déclarer appartenant au registre de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

 

Aussi, la TVA ne peut être récupérée que si le bien acquis est neuf.

Avantages du dispositif Censi-Bouvard

Les avantages octroyés par le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard sont les suivants :

• aucune limite de zone géographique, investissement partout en France ;
• réduction d’impôts jusqu’à 33.000 € étalée sur 9 ans
  excédent de crédit d’impôts reportable sur 6 années inclusivement
• revenus locatifs perçus pendant toute la durée du bail
  possibilité de récupérer la TVA appliquée au prix d’achat du bien immobilier
• dispositif cumulable avec d’autres avantages financiers

Dispositif Censi-Bouvard et statut LMNP

Il est possible de cumuler le régime de défiscalisation Censi Bouvard avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cela permet à l’investisseur :

• de bénéficier de substantielles réductions d’impôts ;
• de récupérer la TVA de 20 % payée lors de l’achat du bien ;
• d’amortir uniquement les achats portant sur l’ameublement et l’équipement intérieur du logement dès lors que ceux-ci sont supérieurs à 598 €.

L’amortissement sur le bien immobilier permis par le statut LMNP classique n’est plus possible dès lors que l’on bénéficie de la réduction d’impôt accordée par Censi Bouvard. Cependant, pour un investissement dont le prix de revient du bien immobilier est supérieur à 300.000 €, l’excédent peut être amorti via le statut LMNP.

Après ans 9 ans, que faire de son bien immobilier ?

Une fois la période de bail obligatoire arrivée à terme, l’investisseur ne bénéficie plus de la réduction d’impôts accordée par le dispositif Censi Bouvard. Plusieurs choix s’offrent à lui :

• il peut conserver le bien immobilier et profiter ainsi d’une taxation de revenus locatifs moindre et d’un patrimoine immobilier conservé ;
• il peut revendre son bien immobilier et réinvestir dans de nouveaux dispositifs de défiscalisation immobilière.

Notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet Censi-Bouvard.