Tout savoir sur la loi Monuments Historiques

Qu'est-ce que la loi Monuments Historiques ?

Promulguée en 1913, cette loi est destinée à pérenniser l’héritage architectural français. Elle favorise l’investissement dans l’immobilier ancien classé sous le statut juridique de Monuments Historiques.

En effet, elle permet aux propriétaires de ces biens immobiliers de bénéficier d’avantages fiscaux variables lorsqu’ils effectuent des travaux de rénovation et de restauration. Ceux-ci peuvent déduire du montant total de leurs revenus globaux imposables, la totalité ou la moitié des sommes investies dans les différents travaux de rénovation. Le dispositif Monuments Historiques présente de ce fait un intérêt certain.

Conditions d'éligibilité à la défiscalisation par Monuments Historiques

Le dispositif de défiscalisation immobilière via un investissement en Monuments Historiques n’est possible que dans certaines conditions.

 

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Depuis 2014, les immeubles concernés par ce dispositif spécial de déduction de charges foncières sont les suivants :

• immeubles inscrits ou classés au régime spécial des monuments historiques ;
• immeubles faisant du patrimoine culturel national à cause de leur caractère artistique ou historique et agréés par le Ministère en charge du budget ;
• immeubles portant le label de la Fondation du patrimoine et enregistrés au patrimoine national.

Qui peut bénéficier de ce dispositif ?

Ce dispositif peut profiter :

• à toute personne physique ou associé dont le foyer fiscal est établi en France ;
• à tout non-résident associé à toute personne ayant établi son foyer fiscal en France.

À quelles conditions ?

Les conditions d’application prévues par l’article 156 bis du Code général des impôts de ce dispositif sont les suivantes.

• L’investisseur s’engage à conserver le bien acheté pendant une durée minimum de 15 ans, à compter de son acquisition.
• L’investisseur a la propriété directe et intégrale du bien immobilier classé Monument Historique. Le bien immobilier peut également être détenu par une société civile non soumise à l’impôt des sociétés si tous les associés sont membres d’une même famille.
• L’immeuble classé Monument Historique ne doit pas faire l’objet d’une copropriété.
• L’ensemble des travaux effectués doivent avoir été validés et supervisés par un architecte des Bâtiments de France.

Ce dispositif vous intéresse ? Notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne sur la mise en place de ce projet.

Aspects fiscaux de la loi Monuments Historiques

Déficit foncier

L’application de la loi portant sur les Monuments Historiques entraîne quelques exceptions au régime du Déficit Foncier en France. Quand la totalité des charges déductibles est supérieure au total des revenus fonciers générés et que le déficit foncier est avéré, ce déficit est intégralement imputé au revenu global sans limites de plafonnement.

Par contre, dans le régime classique de déficit foncier, le montant total imputable au revenu global est plafonné à 10.700 €. Les charges déductibles comprennent :

• les charges non-financières : frais d’agence immobilière, prime d’assurances, taxe foncière, etc. ;
• les charges liées aux travaux de rénovation ;
• les charges liées aux intérêts d’emprunt.

On remarque alors que la loi sur les Monuments Historiques est une application exceptionnelle et dans certaines conditions du régime de Déficit Foncier.

 

Calcul de la réduction d’impôt accordée

L’économie d’impôt est égale à la TMI appliquée au déficit foncier. La réduction impôt Monuments Historiques varie selon plusieurs cas de figures.

 

1er cas : Le bien ne sert pas d’habitation à l’investisseur, mais génère des revenus fonciers.

Si les revenus sont dus à des visites touristiques payantes, l’intégralité des charges foncières et un abattement forfaitaire supplémentaire sont déduits de ces revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputé à 100 % au revenu global brut imposable jusqu’à la sixième année inclue.

Si les revenus sont dus à une location immobilière, en cas d’un investissement locatif par exemple, seule l’intégralité des charges est déduite des revenus fonciers. Le déficit est imputé à 100 % au revenu global brut imposable jusqu’à la sixième année inclue.

 

2ème cas : Aucun revenu n’est généré

Si le bien est ouvert au public, 100 % des frais de travaux engagés sont imputés au revenu global à titre de déficit foncier. Sinon, seul 50 % de ces frais sont imputés.

Un bien ouvert au public est un bien accessible :

• 50 jours par an, dont 25 jours fériés, entre avril et septembre inclus ;
• ou 40 jours par an, entre juillet et septembre inclus.

 

3ème cas : Le bien sert d’habitation à l’investisseur et génère des revenus

Les travaux effectués, les charges dues aux visites ainsi qu’un abattement supplémentaire sont déduits des revenus fonciers. Le déficit est imputé à 100 % au revenu global. En cas de dépassement, le déficit foncier résiduel est imputé à nouveau sur les revenus globaux de l’année suivante, et ce, pendant six ans.

Quels sont les avantages de la loi Monuments Historiques ?

Le dispositif pour réaliser un investissement par Monuments Historiques est celui qui offre le plus d’avantage en France. Il permet :

• de réduire ses impôts en imputant à ses revenus globaux la totalité ou la moitié du déficit foncier enregistré sans limites de plafonnement ;
• de réduire considérablement ses impôts en imputant à ses revenus globaux, l’intégralité ou la moitié des frais de travaux engagés sans limites de plafonnement ;
• de bénéficier de subventions de l’État ;
• d’être exonéré des droits de succession ;
• de bénéficier de régimes de niches fiscales déplafonnés.

Aussi, :

• la location du bien immobilier n’est pas obligatoire et sans condition de ressources pour le futur locataire ;
• en cas de location, les montants des loyers ne sont pas plafonnés.