Loi Malraux : tout savoir

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Comme mentionné précédemment, cette loi a pour principal objectif de sauvegarder le patrimoine architectural français. Votée initialement en 1962 sous l’impulsion du ministre de la Culture éponyme, cette loi accompagne la restauration des biens immobiliers anciens à caractère historique. Elle permet aux propriétaires d’immeubles anciens restaurés, de réduire leurs impôts jusqu’à 30 % du montant total des dépenses engagées pour leur restauration.

Cette loi a fait l’objet de plusieurs révisions en 1985, 2009 et 2017. En 2009, le dispositif est passé d’une déduction des revenus, du montant total des travaux effectués à une réduction d’impôt proportionnelle aux travaux. Depuis 2017, le montant auquel est appliqué la réduction d’impôt accordée est devenu cumulable sur plusieurs années. Son plafond passe de 100.000 € par an à 400.000 € sur 4 ans. Ce dispositif de défiscalisation immobilière inscrit à l’article 199 du Code général des impôts (CGI) a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 160 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

Conditions d’éligibilité à la loi Malraux

Afin de pouvoir bénéficier de la niche fiscale accordée par le dispositif Malraux, certaines conditions sont requises.

 

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

La défiscalisation Malraux via la réduction d’impôt s’adresse aux propriétaires d’immeubles ou de biens immobiliers situés dans un secteur sauvegardé préalablement défini par la loi. Un bien immobilier restauré est concerné par le dispositif Malraux dès qu’il est :

• situé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et que la restauration est reconnue d’utilité publique ;
• situé dans un quartier ancien dégradé (QAD) et que la restauration est reconnue d’utilité publique ;
• situé dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et que la restauration est reconnue d’utilité publique.

 

Qui peut en bénéficier ?

En se référant à la loi, le dispositif Malraux peut bénéficier :

• à toute personne physique ou associé dont le domicile fiscal est établi en France d’après l’article 4B du CGI ;
• à un non-résident associé à une personne fiscalement domiciliée en France ;
• aux indivisaires d’un bien soumis à indivision ;
• aux associés de sociétés non soumises à l’impôt des sociétés dans certaines conditions.

 

À quelles conditions ?

Le dispositif de réduction d’impôt de Malraux est applicable dans des conditions particulières :

• le logement doit être mis en location pour une durée de 9 ans au moins et 12 mois au maximum après la fin des travaux ;
• dans le cas d’un local d’habitation, il doit être loué au locataire en tant que résidence principale ;
• les travaux doivent être effectués dans l’objectif de procéder à une restauration complète du logement sans altérer sa structure ni augmenter son espace habitable ;
• les travaux sont supervisés par le bureau de l’Architecte des bâtiments de France ;
• les logements ne doivent pas être loués à un membre du foyer fiscal, à un descendant ou à un ascendant.

Investissement loi Malraux : différents aspects

Pour bien comprendre le dispositif d’investissement de Malraux, il faut s’intéresser à ses diverses nuances.

 

Les réductions d’impôt

La réduction d’impôt permise par le dispositif dépend de la zone de localisation du bien immobilier à rénover.

Elle est de 30% des frais de rénovation pour les biens immobiliers situés :

• sur les sites patrimoniaux remarquables (SPR) et qui sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
• dans les quartiers anciens dégradés (QAD) ;
• dans les quartiers concernés par le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)

Dans le cas de biens immobiliers situés sur un site patrimonial remarquable (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine PVAP (sites AVAP et ZPPAUP), la réduction d’impôts appliquée est de 22 %.

Ces réductions fiscales ne s’appliquent pas si le bien immobilier a fait l’objet d’un démembrement de propriété.

Excédent de défiscalisation

Si au cours d’une année, l’économie d’impôts réalisée via le dispositif de défiscalisation immobilière est supérieure à l’impôt à payer au cours de cette année, l’excédent est reporté à l’année suivante et peut être cumulé jusqu’à la quatrième année.

Impact sur les niches fiscales

Depuis 2013, la loi Malraux n’est plus sous le coup du régime de plafonnement des niches fiscales. L’économie d’impôt réalisée n’est désormais limitée que par la loi elle-même et peut atteindre 120.000 € sur quatre années. Cela représente une opportunité d’investissement sans précédent pour de nombreux investisseurs qui peuvent dorénavant s’appuyer sur ce foyer de défiscalisation pour accroître la valeur de leurs biens.

Pour tout savoir sur la loi Malraux, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine.

 

SCPI et loi Malraux

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui permettent d’investir dans l’immobilier avec un minimum de risque, peuvent bénéficier également du régime fiscal de Malraux. Le dispositif qui en résulte permet de réaliser des investissements à hauteur du montant voulu. En effet, une partie du montant investi sert à financer l’achat du bien immobilier. La seconde partie finance sa rénovation. La réduction impôt Malraux est calculée sur la quote-part de l’investissement consacrée à la rénovation. Le reste de l’investissement ayant servi à financer le bien immobilier génère des revenus locatifs, également proportionnels à la quote-part de l’investissement.