Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier
Très populaires en France, ces sociétés permettent d’investir dans l’immobilier et de bénéficier de divers avantages variant selon le type d’investissement. Si vous souhaitez investir en SCPI, retrouvez ici l’essentiel pour vous assurer de faire fructifier votre investissement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un dispositif de placement collectif. Aussi connue sous le vocable de « pierre papier », elle est à la fois une société civile immobilière (SCI) et un fonds d’investissement. Son seul but est de gérer des biens immobiliers.
Pour ce faire, elle rassemble des fonds auprès de particuliers appelés associés en échange de parts sociales. Ces fonds collectés permettent à la société d’acquérir dans le compte des associés des biens immobiliers et de les faire fructifier. Les revenus locatifs perçus sont redistribués aux associés au prorata de leurs parts sociales au sein de la société.
Une SCPI en fonctionnement est fortement encadrée afin que la gestion immobilière soit la plus simple et la plus transparente possible. Ainsi divers organes de contrôle interviennent dans son fonctionnement.
- L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) délivre les divers agréments et surveille le fonctionnement de la société pour s’assurer du respect des diverses lois.
- L’assemblée générale des associés nomme le commissaire aux comptes et l’expert immobilier. Elle prend également les décisions importantes.
- Le commissaire aux comptes a pour mission de vérifier et valider les données financières de la société et de certifier les comptes annuels.
- L’expert immobilier s’occupe du choix des actifs immobiliers potentiellement rentables. Il apporte son expertise également sur le parc immobilier et peut suggérer par exemple de procéder à une rénovation ou à une vente.
Quels sont les différents types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier ?
On distingue trois principaux types de sociétés civiles de placement immobilier. Il s’agit de la SCPI de rendement, de la SCPI de plus-value et de la SCPI fiscale.
SCPI de rendement
Ce type de société permet aux investisseurs de bénéficier de revenus locatifs réguliers proportionnellement aux parts sociales qu’ils détiennent. C’est le type le plus courant de société de placement immobilier. Elle est en effet plus rentable, car elle investit dans un secteur où la demande est très forte. On parle de SCPI à immobilier rentable. Les parcs immobiliers de ces types de sociétés sont souvent composés de bureaux, de résidences de services, etc.
SCPI de plus-value
Ces sociétés ont pour principale mission de réaliser des plus-values sur des biens immobiliers, cela dans le but de dégager des intérêts lors de la liquidation du patrimoine immobilier. Contrairement au précédent type de société, celles-ci sont plus rares. Elles s’adressent beaucoup plus aux particuliers en quête d’optimisation de patrimoine. En effet, l’investissement consenti ici par les associés est à long terme.
SCPI fiscale
Ces dispositifs permettent de bénéficier de réduction d’impôt en réalisant des opérations acquisition, de modification ou de rénovation de divers biens immobiliers. La SCPI Pinel est un exemple classique de SCPI fiscale. Comme son nom l’indique, cette SCPI en fonctionnement permet de profiter du dispositif Pinel. Pour rappel, la loi Pinel permet de bénéficier d’exonération d’impôts sur une période de 6, 9 ou 12 ans en mettant un logement neuf en location pendant ces périodes respectivement. Les SCPI fiscales permettent de profiter d’autres dispositifs de défiscalisation tels que la loi Malraux, la loi Monuments Historiques et le déficit foncier.
Quel rendement pour un investissement en pierre papier ?
Le rendement des sociétés de placement immobilier dépend de plusieurs facteurs y compris le type de société. Les principaux indicateurs qui permettent de se renseigner sur ce paramètre sont le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et le taux d’occupation financier. Aujourd’hui, investir dans une SPCI a un rendement moyen de 4 % à 5 %.
SCPI et fiscalité
Revenus fonciers et financiers
L’associé dans une société de placement immobilier est considéré comme propriétaire direct de biens immobiliers. De ce fait, l’administration fiscale l’impose comme tel.
Les revenus qui proviennent des sociétés de placement sont de deux types. On distingue les revenus fonciers et les revenus financiers.
Les revenus fonciers sont le gain financier obtenu par le biais des diverses locations après paiement des charges foncières.
Les revenus financiers représentent le gain financier provenant des placements de trésorerie. Ces placements de trésorerie portent sur les sommes non investies, les dépôts de garantie et autres.
Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux.
Impôt sur la fortune immobilière
Les parts sociales possédées par les associés sont quant à elles assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ces parts sociales doivent être déclarées au 1er janvier de l’année d’imposition.
Plus-values immobilières
Les plus-values constatées lors de la cession de biens immobiliers sont soumises au régime d’imposition des plus-values. Au-delà de 30 ans de possession des parts sociales, une exonération est appliquée. Ainsi, une SCPI de plus-value peut être très rentable dans ces cas.
Les avantages d'un investissement en pierre-papier
Choisir une SCPI pour investissement offre divers avantages.
- Investissement diversifié : investir dans une SCPI permet de se constituer un portefeuille immobilier très diversifié. De plus, le parc immobilier des SCPI est composé de biens immobiliers situés un peu partout en Europe.
- Rendement élevé : le rendement moyen d’un investissement pierre papier ces dernières années est d’environ 5 %.
- Risque mutualisé : les associés sont solidaires des risques encourus par la société de placement. Ceux-ci sont donc moindres, comparés au risque encouru dans le cas d’un investissement individuel.
- Tracas minimum : investir dans une SCPI vous épargne de gérer vous-même le patrimoine immobilier. Toutes ces tâches sont à la charge d’un gérant et des comptes vous sont faits régulièrement.
Les risques de la SCPI
Quelques risques existent également au sein de ces sociétés.
- D’abord, le rendement dans une société civile de placement immobilier n’est pas garanti. En effet, les investissements restent soumis aux aléas du marché immobilier et peuvent être impactés par une chute des valeurs immobilières, de mauvais payeurs et d’autres types de dommages.
- Les frais d’adhésion à une société de placement représentent une part non négligeable du capital de départ. Aussi des frais de gestion sont prélevés annuellement le plus souvent. Il faut alors consentir à des investissements de longue durée pour rentabiliser son capital de départ.
- Les parts sociales sont assez difficiles à revendre. Un associé qui souhaite partir vendra ses parts sociales probablement à perte.
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Investir dans les SCPI par son assurance-vie
Il est assez intéressant de souscrire à une société civile de placement au travers d’une assurance vie. En incluant des parts sociales dans son contrat d’assurance vie, l’investisseur bénéficie de divers avantages dont :
- une exonération d’impôt sur les plus-values dans certaines conditions
- une exonération d’impôts sur le revenu foncier dans certaines conditions
Investir en SCPI déficit foncier
Investir en SCPI déficit foncier permet de bénéficier de défiscalisations intéressantes. Il s’agit en effet d’une SCPI fiscale. Cela revient à l’investisseur à investir dans des biens à rénover afin que la charge foncière soit supérieure au revenu locatif engrangé. Le déficit foncier résultant est imputé directement au revenu général et permet d’alléger le montant de l’impôt sur le revenu.
Les SCPI en démembrement
Le démembrement permet de séparer l’usufruit de la nue-propriété. Ce type d’investissement permet aux associés de posséder des droits différents sur une même part sociale et de profiter de différents avantages. Ce dispositif est très intéressant quand on souhaite préparer une retraite.