Les personnes qui envisagent d’investir dans un bien immobilier pour profiter du dispositif Pinel doivent savoir qu’elles auront un plafond maximum de loyer à respecter. Ce dispositif ayant pour but de permettre l’accès à des logements de qualité à loyer modéré dans des zones tendues, il encadre donc le montant des loyers. Il existe une méthode de calcul simple qui permet de savoir à quel montant maximum le bien pourra être loué et donc si le jeu en vaut la chandelle en fonction de son investissement.
Avant d’aborder le calcul Pinel du loyer, il est important de rappeler de quelle manière fonctionne le dispositif au sens large. Mis en place il y a plusieurs années, la loi Pinel permet à un particulier d’investir dans un bien immobilier neuf ou ancien remis à neuf. Il doit ensuite le mettre en location, et selon la durée de cette mise en location, il bénéficiera d’une réduction d’impôt intéressante. Cette réduction d’impôt peut atteindre :
– 10,5% du prix d’achat du bien pour une mise en location de 6 ans
– 15% du prix d’achat du bien pour une mise en location de 9 ans
– 17,5% du prix d’achat du bien pour une mise en location de 12 ans
Cela étant, ces montants vont être amenés à baisser en 2024, à l’exception des biens concernés par le dispositif Pinel+.
La possibilité de profiter du dispositif Pinel se fait par un zonage spécifique. En effet, cette opportunité n’est accessible que pour l’achat de biens dans des zones dites tendues, soit où la demande est supérieure à l’offre en matière de location. On distingue plusieurs zones différentes : la zone A bis, la zone A et la zone B1 qui sont encore aujourd’hui concernées. En fonction du zonage, le montant du loyer varie, ce qui influence le calcul du loyer Pinel. Par ailleurs, il y a aussi un plafond de ressources à ne pas dépasser pour les locataires en fonction de la zone.
Le calcul de loyer Pinel doit être effectué en amont afin de s’assurer que l’investissement en vaille la peine et soit cohérent avec son projet. Dès lors, plusieurs éléments sont à prendre en compte pour un calcul Pinel de loyer :
– Le coefficient multiplicateur de zone
– Le plafond de loyer de la zone où se situe le logement
– La surface habitable du logement
Le coefficient multiplicateur pour le calcul de loyer Pinel est fixé par l’État et il est la somme de 0,7 + 19 divisé par la surface du logement. On le calcule donc comme suit : (19/surface utile) + 0,7.
Le plafond de loyer a aussi son importance pour le calcul de loyer Pinel. Il est susceptible de varier d’une année à l’autre. En 2023, il est de :
– 17,62€/m2 pour la zone A bis
– 13,09€/m2 pour la zone A
– 10,55€/m2 pour la zone B1
Enfin, on compte aussi la surface habitable dans le calcul Pinel du loyer. On parle de surface habitable pour la surface du logement avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8m2). Les surfaces annexes sont les caves, les sous-sols, les greniers aménageables, les balcons, les vérandas).
En ce qui concerne les terrasses, on ne retient que 9m2 de leur superficie réelle que l’on divise ensuite par 2. Les terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif sont exclus.
Pour un bien de 100m2 avec une terrasse de 10m2 et une cave de 12m2 on fera donc le calcul suivant : 100+(9/2)+(8/2)= 108,50m2. En général, un agent immobilier qui met un bien immobilier en vente est tout à fait en mesure de communiquer cette information.
Pour le calcul Pinel de loyer, la formule à appliquer est donc :
Plafond de loyer de la zone x (0,7+19/surface habitable) x surface habitable = montant maximum du loyer
Par exemple, pour ce qui est d’un appartement de 50m2 à Paris soit en zone A bis, le calcul de loyer Pinel sera :
17,62 x (0,7+19/50) x 50 = 951,48
Le loyer pour cet appartement ne pourra donc pas dépasser 951,48€ sans quoi le logement n’entrera plus dans le dispositif Pinel. La possibilité d’augmenter le montant du loyer n’est possible que si l’Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE est revu à la hausse. Cette publication est effectuée chaque trimestre. L’augmentation de loyer quant à elle pourra avoir lieu annuellement à la date fixée dans le bail de location.
Il est donc impératif de réaliser un calcul de loyer Pinel avant de se lancer et d’opter pour un bien dans le cadre de son dispositif. Si l’on a du mal à s’y retrouver ou que l’on craint de ne pas choisir le bon bien immobilier, on peut tout à fait se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier et du patrimoine pour être conseillé.