Les Sociétés Civiles Immobilières
Assez médiatisées et très répandues en France, les sociétés civiles immobilières (SCI) font partie des dispositifs par excellence de gestion de patrimoine. Elles permettent à un groupe de personnes d’assurer la gérance d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les SCI présentent de nombreux avantages, mais aussi quelques risques. Si vous prévoyez d’adhérer à une SCI, voici quelques détails essentiels à maîtriser.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?
Une SCI est une entité dont la valeur juridique est reconnue par la loi et qui est formée au minima de deux personnes. Il peut s’agir de personnes physiques et/ou morales. Ces personnes sont reliées par un contrat de société et deviennent ainsi associées. Elles s’engagent ensemble à acquérir et à gérer uniquement des biens immobiliers par le biais de la société. L’ensemble de ces biens immobiliers constitue le patrimoine immobilier et est détenu par la société.
Chacun des associés reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport à la constitution du patrimoine de la société. Ces parts sociales servent à calculer sa part du bénéfice généré par la société pendant son fonctionnement. Mais les associés sont également responsables des pertes et des dettes de la société auxquelles ils s’engagent à contribuer solidairement.
Quelles sont les différentes formes de sociétés civiles immobilières ?
En fonction des projets que vous envisagez, vous aurez le choix entre cinq principaux types de SCI. Chacune a des caractéristiques propres et une utilité bien précise.
SCI de gestion ou de location
C’est l’un des types de SCI les plus courants. Elle permet de faire fructifier le patrimoine immobilier des associés en mettant en location leurs divers biens immobiliers et en récoltant des revenus fonciers sous forme de loyers. Ces revenus sont répartis entre les divers associés, de manière proportionnelle aux parts sociales qu’ils détiennent.
SCI de construction vente
Ce type de SCI est destiné à la construction et à la revente immédiate de biens immobiliers dans le but de dégager des bénéfices. Ces bénéfices servent à la rémunération des associés à hauteur de leur apport au capital social. Bien que la vente soit une activité commerciale à part entière, la SCI de construction vente n’est pas considérée comme exerçant une activité commerciale et n’est donc pas soumise à l’impôt des sociétés.
SCI familiale
Ce type de SCI fait également partie des SCI les plus courantes. Elle reprend les mêmes principes qu’une SCI classique à la particularité que tous les associés proviennent de la même famille. Une SCI familiale permet de constituer et de gérer un patrimoine immobilier familial. Elle facilite les procédures de succession.
SCI de jouissance partagée
Ce type de SCI est probablement la moins populaire. Elle n’a pas vocation à générer des revenus. Dans une SCI de jouissance partagée, chaque associé se voit attribuer une durée d’occupation d’un bien immobilier. Cette durée est fonction de la part sociale de chacun des associés au sein de la société.
SCI d’attribution
Ce type très courant de SCI permet aux associés d’acquérir ou de construire ensemble un bien immobilier pour ensuite le partager proportionnellement à l’apport de chaque associé.
Pourquoi créer une société civile immobilière ?
Le recours à une SCI est conseillé dans un premier temps aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en disposant de moyens peu élevés. La SCI leur offre un cadre juridique parfait permettant d’assurer de manière optimale la gestion de leur patrimoine. Opter pour une SCI permet également aux familles de préserver et de gérer efficacement leur patrimoine immobilier. Cela permet aussi d’assurer les questions relatives à la transmission de biens immobiliers et de faciliter son déroulement.
Fonctionnement
Le fonctionnement d’une SCI découle de dispositions du code civil et est régi par les statuts de la société.
Gérance
- La SCI est gérée par une ou plusieurs personnes appelées gérant(s). Elles peuvent être ou non des associés. Les gérants d’une SCI sont choisis soit par décision des associés, soit par un acte légal ou selon les statuts de la société.
- Le(s) gérant(s) s’occupe(nt) de la gestion quotidienne des biens immobiliers détenus par la société sans nul besoin d’engager des formalités auprès des associés.
- Lorsque le poste de gérant est vacant pour plus d’une année, le tribunal peut ordonner la dissolution de la société à la demande de toute personne.
Prise de décision
Les décisions importantes et dépassant le champ de responsabilité du gérant sont prises conformément aux dispositions prévues par les statuts qui régissent la société. Si de telles dispositions n’ont pas été prévues, la décision se prend à l’unanimité des associés.
Cession des parts sociales
Un associé ne peut librement céder ses parts sociales. Cette décision doit être approuvée à l’unanimité par tous les associés, sauf dispositions contraires prévues.
Retrait ou décès d’un associé
- Un associé peut se retirer de son plein gré ou suite à une décision de justice, totalement ou partiellement de la SCI. Cela s’effectue selon les dispositions prévues à cet effet, ou sinon, avec l’aval des autres associés.
- Le retrait d’un associé peut, dans certains cas, donner suite à un remboursement des parts sociales détenues par lui.
- À la mort d’un associé, sauf statut contraire, la SCI n’est pas dissoute. Les parts sociales de l’associé décédé vont à ses héritiers et légataires.
SCI et fiscalité
Une SCI n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. Cependant, en fonction de ses activités, elle est imposée diversement.
Plus-values immobilières
Grâce aux divers abattements permis par l’article 150 VC du code général des impôts (CGI), une plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu lorsque sa cession est effectuée dès la 22e année de possession. Elle est également exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.
Ces abattements fiscaux sont reportés tels quels en cas de cession de parts sociales à la seule différence que la durée de détention est calculée à partir de la date d’acquisition de ces parts sociales. De ce fait, même en cas d’acquisition de nouveaux biens immobiliers par la SCI, il est possible de conserver après 22 et 30 années de possession de ses parts sociales, les diverses exonérations sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.
Impôt sur les revenus
Si la SCI loue des biens immobiliers non-meublés, les revenus fonciers générés sont soumis au régime de l’imposition sur le revenu. Cette imposition est calculée pour chaque associé, à hauteur de sa part des revenus générés et de son taux d’imposition.
Impôt sur les sociétés
Le régime de l’impôt sur les sociétés est appliqué dès lors que la SCI effectue des activités considérées comme commerciales telles que la location de biens meublés.
Ce régime permet de bénéficier d’une défiscalisation en retirant du bénéfice généré par la société une partie de la valeur de construction du logement. La somme résultante est imposée à hauteur de 15 % pour la part comprise en 0 € et 38 120 € puis à 33 % au-delà.
L’article 41 de la loi des finances 2018 prévoit de réduire progressivement jusqu’en 2022 le taux d’imposition des sociétés de 33 % à 25 %.
Société Civile Immobilière ou indivision, quelles différences?
Un autre type d’acquisition de biens immobiliers à plusieurs est l’indivision. Entre SCI et indivision, quelques différences existent.
- Dans le régime de l’indivision, les droits de chaque indivisaire sont étendus à l’ensemble des biens immobiliers contrairement à la société où chaque indivisaire voit ses droits limités à sa part sociale.
- Les décisions de gestion doivent être prises à l’unanimité dans une indivision alors qu’elles peuvent être prises à la majorité dans la société.
Nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Un indivisaire peut réclamer à tout moment sa part du bien immobilier, même si cela conduit à la perte du patrimoine immobilier.
Comment constituer une société civile immobilière ?
Pour constituer une SCI, vous devrez notamment :
- rédiger les statuts de la société
- désigner un ou plusieurs gérant(s) et indiquer le siège social de la société
- faire une annonce de la création de la société dans un journal d’annonce légale
- immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés auprès du tribunal en vue d’obtenir le K-bis, le certificat légal d’existence
Droits de succession en société civile immobilière
La société civile permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour la réalisation d’une succession. En effet, grâce au jeu des abattements, chaque parent a la possibilité de léguer à un enfant 100 000 € de parts sociales chaque 15 ans. Le montant des abattements varie selon le lien de filiation.
L’avantage de léguer des parts sociales est qu’elles sont moins valorisées car elles sont considérées comme difficile à revendre. De ce fait, la valeur du bien immobilier peut se révéler supérieure à l’estimation faite des parts sociales correspondantes.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Une société civile a de nombreux avantages. Elle permet de :
- conserver pendant longtemps un patrimoine immobilier
- protéger son patrimoine immobilier d’éventuels créanciers
- réaliser des investissements locatifs à moindre coût
- bénéficier de divers dispositifs de défiscalisation immobilière
Investir à moindre coût
Protéger son patrimoine
