Tout savoir de la Nue-propriété
L’investissement dans l’immobilier est considéré par de nombreux spécialistes comme sûr et pérenne. En effet, ce type d’investissement profite de plusieurs facteurs connexes dont principalement l’augmentation de la demande immobilière. Le produit le plus populaire permettant d’investir dans de l’immobilier est l’investissement locatif. Mais il n’est pas le seul.
Assez peu vulgarisé, le mécanisme de la nue-propriété permet également d’investir de manière efficace et durable dans la pierre. Ce dispositif, à l’instar des autres dispositifs immobiliers, permet entre autres de se constituer un patrimoine, d’optimiser sa fiscalité et de préparer sa succession. Son principal avantage est qu’il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
Intéressons-nous de près à ce dispositif qui présente de nombreux avantages et qui convient particulièrement pour acquérir de l’immobilier à prix réduit.
Nue-propriété : qu'est-ce que c'est ?
Un bien acheté en nue-propriété est un bien qui a fait l’objet d’un démembrement. En effet, la notion de nue-propriété découle de la définition juridique de la propriété. Dans le droit français, la propriété regroupe trois éléments :
- l’usus, ou le droit d’user du bien ;
- le fructus, ou l’usage du bien ;
- l’abusus, ou la propriété du bien.
C’est ce dernier élément (abusus) qui correspond à la notion de nue-propriété. Pour reprendre plus simplement, un bien acheté en nue propriété est un bien sur lequel l’acheteur n’a que la propriété. Il n’a donc pas le droit d’user du bien et ne peut en jouir.
Lorsque le bien acquis est démembré, le droit de propriété sur le bien est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruitier
En se basant sur la distinction faite précédemment, l’usufruitier d’un bien est celui qui conserve de ce bien l’usus et le fructus, c’est-à-dire le droit d’en jouir. On parle de l’usufruit. Ainsi, c’est à lui que revient l’usage exclusif du bien. Il peut choisir de le louer afin de percevoir des revenus locatifs, ou alors décider d’y vivre ou d’y établir sa résidence principale.
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire possède le bien immobilier sans toutefois pouvoir en jouir. De ce fait, c’est lui seul qui est à même de procéder à la vente de ce bien. Ainsi, lorsqu’un investisseur acquiert la nue propriété d’un bien, il cède l’usufruit de celui-ci à un tiers pour une période déterminée d’avance. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien.
La durée de la période de cession de l’usufruit d’un bien varie selon les cas. Elle peut s’étendre entre 10 et 20 ans dans le cas d’une vente commerciale, ou alors durer jusqu’à la mort du nu-propriétaire.
Le second cas concerne spécifiquement la vente en viager. Ce dispositif spécial permet de vendre un bien immobilier en plusieurs parties et de profiter de rentes viagères à vie.
Les avantages d'acheter en nue-propriété
Acheter en nue-propriété offre de nombreux avantages.
1. Acquérir un bien immobilier à un prix attractif
En faisant le choix d’acheter en nue-propriété, l’acquéreur profite d’une décote comprise entre 30 et 50 % de la valeur du bien. Cela est bien évidemment justifié par le démembrement de la propriété et l’impossibilité de profiter de celui-ci. Ce produit convient particulièrement à ceux qui souhaitent augmenter la taille de leur patrimoine immobilier, ou qui prévoient d’acquérir une résidence en vue de la retraite. En effet, à la fin de la période contractuelle, l’investisseur récupère la pleine propriété de son bien.
2. Aucune charge pour le nu-propriétaire
N’ayant que la propriété de son bien, le nu-propriétaire n’est pas responsable des divers travaux d’entretien inhérents à la gestion du bien. Cette charge revient entièrement à l’usufruitier. Cependant, les grosses réparations telles que les réparations des gros murs, le rétablissement des poutres ou des digues et murs de soutènement entre autres reviennent au nu-propriétaire.
Il en est de même pour les taxes foncières et les taxes d’habitation. Elles sont la charge de l’exploitant du bien immobilier.
De même, au moment de recouvrir la propriété complète de son bien, le nu-propriétaire est exempt de tous frais supplémentaires.
3. Optimisation de la succession
L’achat en nue-propriété permet aussi d’optimiser sa succession. En effet, les droits de donation sont réduits lorsqu’il s’agit d’un bien démembré. Ainsi, un particulier peut acquérir pour le compte de ses héritiers, un bien immobilier en nue-propriété jusqu’à 50 % de sa valeur. Après une transmission très avantageuse, ces derniers pourront récupérer au terme du contrat, l’entière propriété de leur bien sans devoir s’acquitter de dépenses supplémentaires.
4. Optimisation de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Le bien acheté en nue propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier du nu-propriétaire. Ce patrimoine qui est assujetti à l’IFI n’est donc pas alourdi. De ce fait, le nu-propriétaire augmente son patrimoine immobilier sans pour autant avoir à payer un IFI plus élevé.
5. Optimisation fiscale des revenus fonciers
Si le nu-propriétaire perçoit des revenus fonciers provenant d’autres biens immobiliers, il peut optimiser la fiscalité appliquée sur ces revenus en procédant par le jeu du déficit foncier. Deux principaux cas de figure sont possibles.
- Si le particulier a investi en nue-propriété au travers d’un prêt immobilier, il peut retrancher les intérêts de ce prêt de ses autres revenus fonciers. De ce fait, il allège l’impôt calculé sur ces revenus.
- En cas de grosses réparations, le particulier pourra déduire ces dernières en tant que charges foncières de ces autres revenus fonciers.
Quels inconvénients en nue-propriété ?
Le principal inconvénient de ce statut est qu’il ne permet pas de bénéficier de revenus locatifs réguliers. Il se distingue de ce fait de l’investissement locatif (vous pouvez inclure ici un lien hypertexte vers un article sur l’investissement locatif).
Cependant, au vu des nombreux avantages de ce dispositif, cet inconvénient peut être jugé comme peu important.
Ce dispositif vous intéresse ? Les experts de notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagneront dans la mise en place de ce projet.
Exemple de calcul de l’IFI
Monsieur X est propriétaire de trois biens immobiliers dont deux en pleine propriété. Leurs valeurs respectives sont les suivantes :
- appartement A servant de résidence principale, acquis en propriété complète d’une valeur de 500 000 €. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%, soit une valeur de 350 000€
- un étage d’un immeuble locatif servant à de la location non meublée, acquis en propriété complète d’une valeur de 800 000 € ;
- une résidence secondaire, acquise en nue propriété d’une valeur de 200 000 €.
La valeur du patrimoine immobilier de monsieur X est égale à 1 350 000 €.
Cependant, pour le calcul de l’IFI, la troisième résidence d’une valeur de 200 000 € ne sera pas prise en compte. La nouvelle valeur patrimoniale de monsieur X vaut donc 1 150 000 €.
L’IFI ne concernant que les personnes possédant un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 €, monsieur X ne sera pas imposé sur la base de l’IFI.