Tout savoir sur le viager

Qu'est-ce que le viager ?

Le viager est une opération de vente immobilière dans laquelle le vendeur appelé crédirentier, cède par le biais d’une vente, un bien immobilier à l’acheteur dit débirentier.

Cette cession s’effectue en échange d’un paiement effectué périodiquement par le débirentier. Ce paiement périodique est appelé rente et peut être effectué de manière mensuelle, annuelle ou trimestrielle.

La cession peut également s’accompagner du versement comptant d’une somme, le bouquet, à la signature du contrat de vente. Le paiement périodique cesse à la mort du crédirentier ou vendeur : c’est le principe de l’aléa. En effet, dans une vente en viager, ni l’acheteur ni le vendeur ne savent à l’avance pour quel montant le bien immobilier sera cédé.

Comment fonctionne le viager ?

La vente en viager est soumise à quelques règles.

• Le droit d’achat ou de vente en viager est reconnu à toute personne disposant de la capacité juridique nécessaire.
• Le prix total de vente comprend la somme totale des rentes versées et le bouquet dont s’est acquitté le débirentier.
• S’il est démontré que l’aléa ne faisait pas partie du contrat de vente alors la vente peut être annulée. Cela suppose que si le décès du vendeur était prévu de quelque manière que ce soit par l’acheteur (mauvais état de santé du vendeur connu par l’acheteur par exemple), alors les conditions de vente ne sont plus respectées. Aussi, la vente peut être également annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente.
• Le montant de la rente périodique versée par le débirentier est calculé en fonction de plusieurs paramètres dont l’âge du vendeur et la valeur immobilière du bien.
• La rente viagère peut, en cas de bien soumis à l’indivision par exemple, être versée à plusieurs personnes physiques. En cas de décès d’un des crédirentiers, les rentes viagères vont intégralement ou non (réduites selon un coefficient) aux autres crédirentières. Dans ces cas, on parle respectivement de rente viagère réversible et de rente viagère réductible.
• En cas de décès du débirentier, ses héritiers héritent du bien immobilier et du paiement des rentes jusqu’à la mort du crédirentier.

Viager et fiscalité

La vente et l’achat en viager bénéficient d’avantages fiscaux particuliers.

Comment fixer le montant de la rente viagère ?

Ce montant est fixé en tenant compte de :

• la valeur foncière du bien ;
  l’espérance de vie du vendeur ;
• la valeur, si elle existe, du bouquet versé à la signature ;
• le type de de vente ou d’achat viager.

Dans le cas d’une vente en viager occupé, la valeur du bien immobilier est dévaluée dans le calcul du montant de la rente afin de compenser les droits d’usage et d’habitation dont sont privés l’acquéreur.

Chaque année, le montant des paiements est réévalué selon les dispositions contenues dans le contrat de vente.

 

Quelle fiscalité pour la rente viagère perçue ?

La rente viagère, considérée comme un revenu, est soumis à l’impôt sur le revenu à quelques différences près.

Le bouquet versé à la signature de l’acte de vente est exonéré d’impôt.

En fonction de l’âge du vendeur au premier paiement de la rente, cette dernière est imposée différemment.

Ainsi, si au premier paiement, l’âge du vendeur est :

• inférieur à 50 ans, seulement 70 % du montant perçu est imposé
• compris entre 50 ans et 59 ans inclus, seulement 50 % du montant perçu est imposé
• compris entre 60 ans et 69 ans inclus, seulement 40 % du montant perçu est imposé
• supérieur à 69 ans , seulement 30% du montant perçu est imposé